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中지방살림 견인차 부동산 시장 급냉, 트럼프에 노출된 급소

中国房地产市场突然冷却,特朗普吐露出来的弱点



[출처:셔터스톡]
중국 장쑤성(江蘇省) 쑤저우(蘇州)시의 우중구(吳中區)는 물의 도시입니다. 우중구는 춘추전국시대 오나라·월나라의 발상지로서 강남문화의 모태인 태호(太湖)를 끼고 있습니다. 태호 수역의 3/5이 우중구에 속해 있고 태호 주변 13개 명승지 가운데 6개가 우중구에 자리잡고 있습니다.

[出处:chutus talk]
中国江苏省苏州市的吳中区是水之城。 吴中区是春秋战国时期吴国和越国的发祥地,紧靠江南太湖母体文化的发源地。 太湖水域面积的3/5位于吴中区,太湖周边的13个名胜地中,其中就有6个位于吴中区。

[출처:인민망]
태호보다 작지만 금계호·남석호 등 중급 호수와 호수들을 잇는 수계가 발달한 행정구역입니다. 중국인들이 집을 지을 때 좋아하는 물을 끼고 있고 풍광이 수려해 우중구의 택지는 시장에 나올 때마다 숱한 화제를 뿌리며 주목을 받아왔습니다.

[出处:人民网]
虽然比太湖小,但连接金溪湖,南石湖等中型湖泊非常发达的水系。并且中国人在建房时喜欢挑选依山靠水的,而且风景秀丽的湖泊水域沿岸建房,所以每当房地产市场兴起时,吴中区的宅地都会引起许多话题,因此备受关注。

[출처:바이두백과]
그랬던 우중구 택지 시장에 찬바람이 불고 있습니다. 2018년 10월16일 쑤저우시 우중구의 17만 평방미터 짜리 두 건의 택지 경매가 유찰됐습니다. 입찰가 밑으로 써내 유찰된 게 아니라 아무도 입찰 자체를 하지 않았기 때문입니다.

[出处:百头百科]
然而吴中区宅地市场刮起了冷风, 2018年10月16日,苏州市吴中区的两块17万平方米的宅地拍卖交易中。不是因为竞标价太高,而是没有人想投标。

고급주택지로 각광받던 쑤저우가 이 모양인데 다른 도시는 어떻게습니까. 요즘 상하이·허페이·우시·쉬저우 등 1~3선 도시의 토지 경매장 풍경이 별반 차이 없습니다. 한마디로 입찰 실종입니다. 4선 도시들에선 일찌감치 유찰 도미노가 일어나고 있습니다.
토지경매 유찰 807건, 지난해 비해 7.3배

曾被誉为高级住宅地的苏州就是这个样子,其他城市怎么样呢? 最近上海,合肥,无锡,徐州等1~3线城市的土地拍卖场的风景相差无几。 一句话就是竞标失败。 四线城市很早就出现了流拍多米诺现象。
今年中国土地拍卖类流标事件共807件,比去年增加7.3倍

중국지수연구원이 낸 통계에 따르면 올해 8월말까지 토지 유찰 건수가 807건. 유찰 면적이 7954만 평방미터(7.9㎢)로 강남구와 서초구를 합한 면적에 약간 못 미칩니다. 지난해 동기 대비 7.3배에 달합니다.

据中国相关研究院统计,截至今年8月末,土地流标件数为807件,流标面积为7954万平方米,大致相当于江南区和瑞草区的总和面积。 达到去年同期的7.3倍.

둥우증권(东吴证券) 애널리스트는 물건만 나오면 싹쓸이하던 부동산개발업체들이 정신을 차리기 시작했다고 지적합니다. 과열지역을 중심으로 선분양을 제한하는 바람에 분양만 하면 돈이 들어와 은행 대출 갚고 남은 돈으로 새로운 시행 사업을 하던 개발 공식에 제동이 걸렸습니다. 금융기관이 리스크 관리에 들어가면서 추가 대출도 용이하지 않은 실정입니다.

东吴证券分析师指出,只要一开盘就一扫而光的房地产开发商开始打起精神。因为以过热地区为中心,限制了预售,所以只要出售就有钱偿还银行贷款,用剩下的钱进行开发新事业的公式受到了限制。 "随着金融机关开始管理风险,追加贷款也不容易进行。

[출처:셔터스톡]
올해 들어 1~9월 중국의 20개 대형 부동산개발업체가 낙찰받은 토지 면적은 220㎢로 지난해 같은 기간에 비해 20.9% 하락했다고 합니다. 개발업체들이 자금난에 직면하면서 부동산 시장에 침체의 그림자가 짙어지고 있습니다.

[出处:chutus talk]
今年9个月前,中国20家大型房地产开发企业中标的土地面积为220平方公里,比去年同期下降了20.9%. 随着开发商面临资金困难,房地产市场的停滞阴影也越来越严重。

부동산 시장은 중국의 지난 20년 고도성장을 이끌어온 주력 견인차였습니다. 특히 지방정부는 50~70년 임대 형식으로 땅을 경매 시장에 내놔 재정수입을 얻었습니다. 땅이 없으면 산 몇 개를 깎거나 바다를 메워 경매 시장을 꾸렸습니다.

房地产市场是引领中国过去20年高速增长的主要动力。 特别是地方政府在1950~70年以租赁的形式将土地转让给拍卖市场,获得了财政收入。即使没有可拍土地,也会砍下几座山或填平大海,来打造拍卖市场。

[출처:셔터스톡]
중앙정부의 별도 지원이 없어 지방재정은 마르고 닳도록 (임대형식으로) 땅을 팔아 해결해야 하는 구조입니다.
부동산 가격이 오르는 상승기에는 시장 참여자 모두가 잔칫집입니다. 문제는 가격이 떨어질 때입니다.

[出处:chutus talk]
因为以前没有中央政府的资金支援,所以很多地方的财政必须出售土地来解决。"
在房地产价格上升的时期,市场参与者都是兴高采烈的。 但也有房地产价格下降的时候。

미·중 무역전쟁으로 금융시장 불안이 확산되면서 증시가 직격탄을 맞은 데 이어 부동산 시장도 쪼그라들고 있습니다. 부동산 시장이 침체되면 지방정부의 재정도 흔들릴 수 밖에 없습니다. 올들어 중국경제에 대한 위기감이 높아지면서 시장에선 3대 회색코뿔소가 많이 거론되고 있습니다.

继美中贸易战争导致金融市场不安扩散,证券市场遭受直接打击后,房地产市场也在萎缩。 如果房地产市场停滞不前,地方政府的财政必然会受到动摇。 进入今年以后,随着对中国经济的危机感不断加深,市场上出现了3大灰色犀牛。

[출처:셔터스톡]
느닷없이 불쑥 터져나온 위험이 아니라 달고 사는 만성 질환처럼 새로울 게 없는 누구나 다 알고 인식하고 있는 리스크라는 의미입니다.

[出处:chutus talk]
不是突然爆发的危险,而是像一种新型慢性病一样的,什么都一无所知的等待来临,并且是所有人都知道的风险。

중국 경제의 시그널이 심상치 않습니다. 경제에 빨간불이 켜지고 있음을 보여주는 지표들이 예사롭지 않습니다.

中国经济的信号不寻常, 显示经济亮起红灯的指标非同寻常。

부동산 거품·기업부채·그림자 금융을 이른바 3대 회색코뿔소라고 부릅니다.

房地产泡沫,企业负债,影子金融被称为三大灰色犀牛

국제결제은행(BIS)에 따르면 중국 기업의 부채 비율은 168% 입니다. 미국(72%)이나 유럽(105%)에 비해 월등히 높을 뿐 아니라 부채가 늘어나는 속도도 너무 빠른 게 문제로 지적됩니다. 부동산 부문도 2017년 기준 재고를 모두 소진하려면 8년이 걸릴 정도로 과잉공급된 상태입니다. 2014년에는 4년이었다는 점에서 3년간 얼마나 빠르게 늘어났는지 가늠할 수 있습니다.

据国际清算银行(BIS)透露,中国企业的负债比率为168%. 不仅远远高于美国(72%)和欧洲(105%),负债增加的速度也过快。 以2017年为准,房地产部门也处于供大于求的状态,库存要耗尽8年。 从2014年库存要耗尽4年这一点来看,我们可以知道3年间的增长有多么快。

금융 당국의 건전성 규제를 받지 않는 이른바 그림자 금융도 2011년 GDP의 29.6%에서 2017년 80%까지 늘어났다. 이마저도 그림자금융이라는 점에서 정확히 집계됐는지 의문스러운 지경입니다.

不受到金融当局健全性规制的所谓"影子金融"也从2011年的29.6%增加到了2017年的80%. 而且,从"影子金融"的角度看,是否进行了准确的统计也无从可知。

지방정부의 부채도 골치덩어리입니다. 스탠더드앤드푸어스(S&P) 글로벌레이팅은 16일 발표한 보고서에서 중국 지방정부의 숨은 부채가 30조~40조 위안으로 추정했습니다. 중국 당국이 공개한 지난해말 지방정부 부채 규모는 16조4700억 위안이었죠.

地方政府的负债也是一大麻烦, 标准普尔公司(S&P)16日发表的报告中推测,中国地方政府隐藏的负债为30万亿至40万亿。 中国当局公开的去年末地方政府负债规模为16.47万亿元人民币。

숨겨진 부채가 이렇게 많다는 겁니다. 추정치를 기준으로 보면 공공부채는 GDP의 60%에 달할 것으로 분석했습니다. 당국이 발표한 36.2%보다 훨씬 높은 수준입니다.

隐藏的负债这么多, 以推测值为基准,公共负债将达到GDP的60%. 这远远高于中国当局发表的36.2%。

[출처:셔터스톡]
이렇게 격차가 생긴 것은 1994년 시행한 분세제도(分稅制度)에서 비롯됐습니다. 중앙정부는 지방경제 관리의 권한을 지방정부에 이관했습니다. 대신 어떻게 하든 능력껏 균형재정은 유지하라고 지침을 내렸습니다.

[出处:chutus talk]
产生这种差距始于1994年实行的分税制度, 虽然中央政府将地方经济管理的权限移交给了地方政府. 但是却下达了无论怎样做,也要根据能力维持均衡财政的方针。

여기서 중요한 게 능력껏입니다. 당시 지방정부가 무슨 세원이 있다고 알아서 살림을 꾸릴 수 있었겠습니까.

在这里最重要的是能力, 当时,地方政府怎么能认为有什么税源,能自己维持生计呢?

[출처:셔터스톡]
지금처럼 중국 곳곳에 기업이 들어서 법인세를 내주면 몰라도 그때만 해도 까마득한 얘기였습니다.

[出处:chutus talk]
如果像现在一样,在中国各地建立企业并缴纳法人税,也许可以获得不少税金。

지방정부는 균형재정이라는 선을 넘지 않는 대신 수입을 늘릴 수 있도록 산하기관을 두고 땅장사에 나섭니다. 일종의 특수목적회사인 지방정부투자기관(LGFV·Local Government Financing Vehicles)을 세워 우회적으로 자금을 조달해 인프라 건설을 주도했습니다. 땅을 팔고 세금도 들어오니 지방마다 부동산 광풍이 불었습니다.

地方政府为了不越过均衡财政的界线,而是为了增加收入而设立下属机构,进行土地买卖. 成立一种特殊目的公司——地方政府投资机构(LGFV-Local Government Finncing Vehicles),间接地筹集资金,主导了基础设施建设。 "出售土地,征收税金后,各地区都刮起了房地产狂风。"

[출처:셔터스톡]
유령도시가 50개씩 지어질 정도였습니다. 이 과정을 주도한 주체가 LGFV입니다. 우회적으로 자금을 조달하는 구조상 LGFV의 부채는 장부상으로 드러나지 않기 때문에 숨겨진 부채가 된 겁니다.

[出处:chutus talk]
幽灵城市多达50座. 主导这一过程的主体是LGFV. 从迂回筹措资金的结构上来看,LGFV的负债并没有体现在账簿上,因此成为了隐藏的负债。

【注,LGFV---地方政府融资机制
当企业盈利每况愈下,融资成本就会高;银行收紧借贷,供应商临门造访,最后股东套现离场。换句话说,市场的资金流向会形成一只无形之手,淘汰经营不善的公司。
为防止步入这种资不抵债的境地,房地产管理层可能铤而走险,在报表上大动手脚。】

이렇게 부채가 얼마인지도 모를 정도로 지방정부 재정상황이 불안한 상황인데 주수입원인 부동산 경매 시장에 찬바람이 불면 지방정부의 뒷목이 뻗뻗해지지 않을 수 없는 겁니다.

地方政府的财政状况非常不稳定,甚至都不知道负债到底有多少,在这种情况下,如果主要收入来源——房地产拍卖市场刮起冷风,地方政府的后颈只能伸直等宰了。

S&P 보고서가 "중국의 경제 상황이 나빠질 경우 디폴트(채무불이행)을 선언하는 지방정부들이 속출할 수 있다"고 지적했을 정도입니다.
환율 불안정이 심화되고 증시가 요동치고 부동산 시장도 휘청거리는 와중에 무역전쟁의 포연은 짙어지고 있습니다. 도널드 트럼프 대통령이 급소를 노출한 중국 경제를 마음껏 두들기고 있는 배경입니다.

标准普尔(S&P)报告书指出:"如果中国经济状况恶化,宣布不履行债务的地方政府可能会层出不穷。"
汇率不稳定加剧,股市动荡,房地产市场动荡不安,贸易战争的硝烟越来越浓. 这就是美国总统唐纳德特朗普正在畅所欲言的背景。

[출처:셔터스톡]
대외의존도 특히 중국과의 교역 비중이 높은 한국 경제의 구조적 특성상 중국 경제 상황은 늘 주시해야 합니다. 무역전쟁 이후 안개가 더욱 짙어지는 상황이라 긴장도가 높아지고 있습니다.

[出处:chutus talk]
对外依存度特别是与中国的贸易比重较高的韩国经济结构的特性是,必须时刻关注中国经济的状况。 贸易战争之后,烟雾更加浓烈,紧张度也越来越高。

3대 회색코뿔소 가운데 어디 하나라도 구멍이 생기면 우리 경제에도 대형 악재입니다. 무역전쟁의 후폭풍에 신경을 곤두세워야 하는 이유입니다.

三大灰色犀牛中,只要有一个出现漏洞,韩国经济也会面临巨大的不利因素。 这就是必须高度警惕贸易战争的风暴的原因.

차이나랩 정용환

中国实验室郑龙焕